在過去三年中，杭州市從土地出讓中獲得了超過1000億元的預(yù)算外財政收入。不過今年以來，包括上城區(qū)在內(nèi)，杭州各市區(qū)財政收入持續(xù)負(fù)增長。政府坐莊式的地產(chǎn)“自我孵化”由此走上前臺。
7億元，再無懸念。
經(jīng)過46輪報價，杭州上城區(qū)投資控股集團(tuán)有限公司（下稱“上投公司”）如愿以償，拿到了杭州市上城區(qū)南山路勾山里B地塊，杭州新“地王”就此誕生。
過去幾個月中，這家成立僅8個月的上城區(qū)屬國有獨(dú)資企業(yè)在土地招拍市場屢有斬獲。這正是杭州土地市場的縮影。今年一季度，杭州市出讓的15個地塊中的大部分為各區(qū)縣國企獲得。
“地方政府是幕后推手。”一位資深業(yè)內(nèi)人士稱，地方國企通過土地這一載體，將銀行的信貸資金轉(zhuǎn)化為地方財政資金，大大緩解了地方財政壓力。
在過去三年中，杭州市從土地出讓中獲得了超過1000億元的預(yù)算外財政收入。不過今年以來，包括上城區(qū)在內(nèi)，杭州各市區(qū)財政收入持續(xù)負(fù)增長。政府坐莊式的地產(chǎn)“自我孵化”由此走上前臺。
新“地王”
4月29日，在杭州公共資源交易中心，產(chǎn)權(quán)只有40年的杭政儲出[2009]4號地塊（南山路勾山里B地塊）出讓。之前，上城區(qū)的杭州市南山路東側(cè)整合指揮部，已完成該地塊的拆遷平整工作。
參與拍賣的有4家開發(fā)商，一家是99號的上投公司；一家是9號的浙江弘益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱浙江弘益）。
作為浙江弘益的常務(wù)副總，汪國松參加了這次掛牌競價。
汪國松說，之前他邀請的兩家知名咨詢公司，給出的最高報價是5.2億元。而他們綜合公司運(yùn)作能力之后，將最高報價定為6.82億元，其中的200萬元用于最后一輪沖擊。一開始，競爭就充滿火藥味，上投公司出價總是高出第二名上千萬元。
從第15輪開始，單輪最低加價不低于50萬；17輪開始，單輪最低加價不低于100萬；35輪開始，單輪最低加價不低于200萬。但事實(shí)上，那天上投公司的報價幾乎不用限定最低，每一輪加價都比另外三家高很多，第32輪高出第二名3700萬元，第38輪高出3800萬元。
46輪，汪國松出價6.72億元，這已接近公司擬定的出價底線。然而，上投公司直接出價7億元，不僅高出他2800萬元，而且是在加價底線的10倍以上。
于是，一個4.6萬/平方米樓面地價，比起拍價上漲2.3倍的杭州新“地王”產(chǎn)生。對此，杭州一些開發(fā)商很是疑惑，認(rèn)為這一價格明顯過高，存在開發(fā)虧損風(fēng)險。可參考的是，2005年該地塊附近某住宅樓面地價22297元/平方米。
上投公司由杭州市上城區(qū)首期注資5000萬元，2008年8月底完成注冊登記，是上城區(qū)的國資整合和運(yùn)營平臺。1月13日，這家公司曾出手競得龍翔里地塊，并成立了注冊資本2000萬元的項目公司。
該公司網(wǎng)站新聞稱，此次參加競拍，目的之一在于“最大程度的放大國有資產(chǎn)的引導(dǎo)和放大效應(yīng)”。
國企角色
上投公司成立前后，杭州市各區(qū)縣政府也都在成立各自的國有獨(dú)資的城市投資開發(fā)企業(yè)（以下簡稱“城投公司”）。這些公司與上投公司一樣，成了土地交易市場的主角。今年一季度，杭州市共出讓的15個地塊中，14個為公共設(shè)施用地，且這些地塊絕大部分被各區(qū)縣的國企，以底價或較高價格拿走。
在多位知情者的描述下，城投公司的面目逐漸清晰。
在組織架構(gòu)上，這些城投公司的管理層，一般來自各區(qū)縣財政、國資條線的領(lǐng)導(dǎo)干部。如杭州某區(qū)，分管國資、財務(wù)副區(qū)長的辦公室秘書，擔(dān)任城投公司的董事長兼總經(jīng)理。
在股本來源上，城投公司一般由兩部分組成。一部分是，通過國資部門的資源整合，從燃?xì)狻⒐┧╇姷裙操Y源中，剝離出一部分固定資產(chǎn)，再注入到城投公司；一部分是，直接財政撥款，注資到城投公司，作為公司運(yùn)營的流動性資金。
以上投公司為例，這家公司目前擁有全資、控股、參股企業(yè)30余家。經(jīng)營領(lǐng)域涉及房地產(chǎn)、創(chuàng)業(yè)投資、物業(yè)租賃、擔(dān)保、保險、餐飲、商貿(mào)等多種行業(yè)。而根據(jù)上城區(qū)的摸底，截至2007年底，全區(qū)經(jīng)營性國有資產(chǎn)總量達(dá)28.438億元，凈值6.728億元。
知情者稱，一些城投公司自營業(yè)務(wù)收益還不足以支付銀行利息，“承受著很大經(jīng)營壓力”。
這些城投公司承擔(dān)一級開發(fā)商角色。他們根據(jù)地方政府要求，負(fù)責(zé)地塊的拆遷、補(bǔ)償、整理等前期工作。地塊出讓后，城投公司分成45％的土地出讓金，35％納入財政收入，一般地方占60％。另外20％納入城市建設(shè)各種費(fèi)用。
某銀行資深信貸員說，在這一輪銀行信貸中，大部分資金流向這些國字號企業(yè)，“他們符合政策導(dǎo)向，又和國資、地方財政捆綁在一塊兒，銀行放貸風(fēng)險較小。”
一位不愿具名的開發(fā)商說，為爭取利益最大化，城投公司往往壓低拆遷補(bǔ)償款，努力擴(kuò)大土地的出讓價格。
“似乎在走回頭路。”該開發(fā)商說，之前，杭州各區(qū)縣的國有開發(fā)公司紛紛進(jìn)行了改制，如今有的已成為上市公司。
土地財政
而這一切均與地方財政有關(guān)。今年1月，杭州地方財政收入首次出現(xiàn)負(fù)增長。杭州市統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，杭州地方財政收入175.05億元，同比下降4.7％；而支出133.05億元，同比增長15.3％。
從2006年到2008年的三年中，杭州來自土地出讓的收入超過了1000億元。這還不算房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)的稅收收入。一位開發(fā)商預(yù)測，土地收益占杭州財政收入的比例約在25％至30％之間。由于前5個月地塊出讓不多，預(yù)計該比例會有所下降。
而各區(qū)縣對土地財政的依賴更甚。以余杭區(qū)為例，2007年財政預(yù)算收入36.7億元，其中房地產(chǎn)稅收和房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)稅收約占40%，此外，余杭得自土地出讓金的收益達(dá)到48.5億元，比當(dāng)年預(yù)算內(nèi)收入還要高。
從2008年下半年至今，房地產(chǎn)市場低迷，土地流拍事件頻發(fā)，也直接影響了地方財政收入。今年一季度，上城區(qū)完成財政總收入16.27億元，比去年同期下降14.45%。房地產(chǎn)市場較為低迷，被認(rèn)為是導(dǎo)致財政收入下降的三大因素之一。
去年10月中旬，杭州市推出了24條房地產(chǎn)救市政策，不過土地市場仍然未被激活。
杭州3年內(nèi)將安排重點(diǎn)項目投資3000億元，其中政府投資1600億元，以推進(jìn)“城市有機(jī)更新”。而杭州市去年的財政收入剛超過900億元。所以，杭州打算以20個新城和100個城市綜合體為主要載體，把地塊招商作為今后“引進(jìn)大企業(yè)、談成大項目、謀求大發(fā)展”的重要手段。
在此情形下，國企進(jìn)場就成了自然的選擇。
“地方政府是幕后推手。”一位資深業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地方國企通過土地這一載體，將銀行的信貸資金轉(zhuǎn)化為地方財政資金，大大緩解了地方財政壓力。同時，眾多國企紛紛拿地，不但避免土地價格下滑，而且造成土地市場火爆的錯覺。更重要的是，其投資拉動GDP增長，舒緩了地方政府“保增長”壓力。
誰來接單
2009年第一期杭州市政府編制的“讀地手冊”顯示，上城區(qū)、下城區(qū)和拱墅區(qū)，樓面地價10000元/平方米以上的地塊比比皆是。丁橋居住區(qū)、下沙開發(fā)區(qū)的地塊也都在4000元/平方米左右。一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這個價格仍然是維持在2007年的高位水平。
在10日舉行的綠城中國懇談會上，公司董事局主席宋衛(wèi)平坦言，對于土地與地方財政的利益關(guān)系，他是在9年前才開始想通的。“土地資產(chǎn)是否貶值，是綠城面臨的唯一風(fēng)險，而非公司140％的高負(fù)債率。高負(fù)債率在公司把控之中，只要有錢，就去買地，再轉(zhuǎn)化成好的產(chǎn)品。只要有好的項目，并能夠快速變現(xiàn)，就不會出現(xiàn)資金鏈斷裂。”
不過萬科杭州公司副總吳蓓雯認(rèn)為，按年初制定的計劃，萬科今年在杭州有拿地意愿，“但具體拿多少，要看具體項目而定。”中海杭州公司經(jīng)理毛文斌認(rèn)為，公司將根據(jù)項目銷售進(jìn)展情況，再結(jié)合市場各項指標(biāo)，來決定公司是否繼續(xù)拿地。
國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院黃征學(xué)認(rèn)為，目前經(jīng)濟(jì)前景尚未走向樂觀，開發(fā)商沒有充足的拿地動力，大家都在觀望中，市場復(fù)蘇時機(jī)還沒有到來。
“地方政府托市不會起到很大的作用，目前土地資源還是以市場配置為主要手段。”黃征學(xué)表示，目前針對開發(fā)商的資金問題，有些地方放寬地價款支付期限，或?qū)ν顿Y金額給予一定優(yōu)惠，地方政府可能希望開發(fā)商保持一定的流動性，才能帶來穩(wěn)定稅收。
國土資源部某官員表示，近一兩年，土地收入下降影響地方政府財政收入是事實(shí)。“但操縱市場、故意抬升土地價格的行為，我們不提倡。”
一位開發(fā)商提出疑問，國企通過土地這一載體，將城市公共設(shè)施和銀行捆綁，一旦出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險，誰來承擔(dān)這個責(zé)任？通過土地運(yùn)作，緩解地方財政壓力，維系高地價城市經(jīng)營，以此來“保增長”是否會難以為繼？ （原載于經(jīng)濟(jì)觀察報） (本文來源：浙江在線 作者：陳周錫 陳文雅) 
